Urteile zum Baurecht

Grundstückseigentümer ist verantwortlich, wenn ein von ihm beauftragter Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht

 

Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Sachverhalt:

Die Beklagten sind die Rechtsnachfolger der ursprünglich beklagten Eheleute R., die im Laufe des Rechtsstreits verstorben sind.

Die Eheleute R. waren Eigentümer eines Wohnhauses. Am 8. Dezember 2011 führte ein Dachdecker in ihrem Auftrag am Flachdach des Hauses Reparaturarbeiten durch. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.

Das Haus der Nachbarin ist bei der Klägerin versichert. Diese hat ihr eine Entschädigung geleistet und verlangt nun (über das Vermögen des zur Zahlung von 97.801,29 € verurteilten Dachdeckers ist das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet) von den beklagten Grundstückeigentümern aus übergegangenem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG Ersatz.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sind die Beklagten nicht zum Ersatz verpflichtet. Eine Haftung aus unerlaubter Handlung scheide aus, da keine Anhaltspunkte bestünden, dass ihre Rechtsvorgänger den Dachdecker nicht sorgfältig ausgewählt hätten. Der Klägerin stehe gegen die Beklagten auch kein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Voraussetzung hierfür wäre, dass die damaligen Grundstückseigentümer Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB seien. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Eheleute R. hätten mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan, um das Risiko eines Brandschadens im Zuge der Dachdeckerarbeiten auszuschließen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision der Klägerin war erfolgreich. Der V. Zivilsenat hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht.

Ein nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann

Weitere Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist, dass der Anspruchsgegner als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Hierfür ist erforderlich, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Dies hat der Senat in früheren Entscheidungen beispielsweise bejaht, wenn ein Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt. Hierdurch verursachte Störungen stellen kein allgemeines Risiko dar, das sich  wie etwa ein Blitzschlag - ebenso gut bei dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Auch wenn konkret kein Anlass für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, beruhen sie auf Umständen, auf die grundsätzlich der Grundstückseigentümer bzw. -besitzer, und nur dieser, Einfluss nehmen konnte.

Auch im vorliegenden Fall hat der Senat die Störereigenschaft bejaht. Der Annahme einer Verantwortlichkeit der Rechtsvorgänger der Beklagten steht nicht entgegen, dass der Brand auf die Handlung eines Dritten, nämlich auf die Arbeiten des von ihnen mit der Vornahme einer Dachreparatur beauftragten Handwerkers zurückzuführen ist. Mittelbarer Handlungsstörer ist auch derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht. Für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks kommt es nicht darauf an, ob die Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt haben. Maßgeblich ist vielmehr, ob es Sachgründe gibt, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das ist der Fall. Die Rechtsvorgänger der Beklagten waren diejenigen, die die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst haben und die aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollten. Dass sie den Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben haben, ändert nichts daran, dass sie mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen haben und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhte, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen sind.

Die Sache wurde an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dieses hat zu klären, ob der geltend gemachte Anspruch der Höhe nach berechtigt ist.

Kein Bordell an der Grundstücksgrenze

 

Ein Nachbar kann sich auch dann mit Erfolg gegen eine Baugenehmigung für die Umnutzung eines Wohngebäudes in ein Bordell zur Wehr setzen, wenn das Gebäude seit Jahrzehnten auf der Grenze zum Grundstück des Nachbarn steht. Dies geht aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichts Neustadt/Wstr. vom 24. September 2018 hervor.

In einem Gewerbegebiet der Stadt Neustadt/Wstr. befindet sich ein Gebäude, das im Oktober 1963 als Wohngebäude genehmigt worden war. Kurz zuvor war im August 1963 eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Werkshalle auf dem gleichen Grundstück erteilt worden. In den 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurde dieses Grundstück so geteilt, dass ab diesem Zeitpunkt das weiterhin zu Wohnzwecken genutzte Gebäude an der südlichen Außenwand auf der Grundstücksgrenze stand. In der Grenzwand befand sich ein Fenster. Im Jahre 2018 stellte die neue Grundstückseigentümerin (im Folgenden Beigeladene) bei der Stadt Neustadt/Wstr. (im Folgenden Antragsgegnerin) einen Bauantrag zwecks Umnutzung des Wohngebäudes in ein Bordell. Dabei sollte das grenzständige Fenster verschlossen werden. 

Diesem Bauantrag gab die Antragsgegnerin am 25. Juni 2018 statt, woraufhin die Nachbarin (im Folgenden Antragstellerin) dagegen Widerspruch einlegte und ferner um vorläufigen gerichtlichen Rechtsschutz nachsuchte. Zur Begründung führte sie aus, sie werde durch die Baugenehmigung in ihren Nachbarrechten beeinträchtigt. Der 3-Meter-Bereich des ehemaligen Wohnhauses an der gemeinsamen Grundstücksgrenze dürfe nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. In diesem Bereich seien aber zwei Gästezimmer angeordnet, in denen der Prostitution nachgegangen werden solle. 

Die Antragsgegnerin erwiderte, die Forderung, jetzt nach 40 Jahren innerhalb des Gebäudes Abstandflächen nachweisen zu müssen, bzw. die Nutzung erst nach 3 m aufnehmen zu können, sei nicht nachvollziehbar. An der Nutzung der Räume an der Grenze als Aufenthaltsräume ändere sich nichts; es würden keine anderen öffentliche -rechtliche Vorschriften verletzt.

Die 5. Kammer des Gerichts hat dem Eilantrag der Antragstellerin, mit folgender Begründung stattgegeben: 

Das streitgegenständliche Gebäude der Beigeladenen halte den Mindestgrenzabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück unzweifelhaft nicht ein. Die Umwandlung des zu Wohnzwecken genutzten grenzständigen Gebäudes in ein Bordell stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, denn die Nutzung als Bordell – einem in Gewerbegebieten allgemein zulässigen Gewerbebetrieb – sei nicht mehr von der Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes gedeckt. 

Die Nutzungsänderung habe zur Folge, dass die Abstandsregelungen des § 8 Landesbauordnung (LBauO) neu behandelt werden müssten. Eine Nutzung des Gebäudes innerhalb der Abstandsflächen komme nur nach Maßgabe des § 8 Abs. 12 LBauO in Betracht. Danach sei unter bestimmten Voraussetzungen ein Grenzabstand nicht einzuhalten bei in zulässiger Weise errichteten Gebäuden, wenn Raum für die Wohnnutzung oder die Änderung und Entwicklung ansässiger, ortsüblicher Betriebe insbesondere des Weinbaus, Handwerks oder Gastgewerbes durch Ausbau oder Änderung der Nutzung geschaffen werde. Dies sei hier indessen nicht der Fall. 

Da die Antragsgegnerin der Beigeladenen auch nicht ausdrücklich eine Abweichung im Einzelfall nach Maßgabe des § 69 Abs. 1 LBauO erteilt habe, könne sich die Antragstellerin als Nachbarin auch auf den Verstoß gegen § 8 LBauO berufen. Diese habe – jedenfalls wenn wie hier eine Abweichung von nachbarschützenden Normen des Bauordnungsrechts in Rede stehe – einen Anspruch darauf, dass die Abweichung nur in der gesetzlich vorgesehenen Art und Weise zugelassen werde.

Es dränge sich auch nicht auf, dass die Beigeladene einen Anspruch auf Zulassung einer Abweichung habe. Es dürfte hier an einer atypischen Sondersituation fehlen, die ein Abweichen von der gesetzlichen Regel des § 8 Abs. 1 Satz 1 LBauO rechtfertige. Weder dürfte es der besondere Grundstückszuschnitt des Grundstücks der Beigeladenen noch die besondere städtebauliche Situation erfordern, dass die gewerbliche Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes auch den Bereich der drei Meter breiten Abstandsfläche zum angrenzenden Grundstück der Antragstellerin umfassen müsse. 

Zugunsten der Beigeladenen könne nicht ins Feld geführt werden, dass infolge des Verschließens des Fensters in der Grenzwand die Beeinträchtigungen geringer seien als zuvor. Die Regelung des § 8 LBauO, die auch im Falle von nachträglichen Nutzungsänderungen neu zu prüfen sei, räume dem Grundstücksnachbarn ein subjektiv-öffentliches Abwehrrecht gegen die rechtswidrige Zulassung eines Vorhabens unter Verletzung des § 8 LBauO ein. Dabei komme es auf die Frage, ob der Grundstücksnachbar spürbar und merklich durch den Abstandsflächenverstoß beeinträchtigt werde, nicht an. Die Abstandsvorschriften nähmen den Ausgleich der nachbarlichen Interessen in abstrakt - genereller Weise vor und legten zentimeterscharf fest, was dem Nachbarn an heranrückender Bebauung zuzumuten sei, ohne auf die Verhältnisse im Einzelfall abzustellen, insbesondere ohne nach Lage und Zuschnitt der einzelnen Grundstücke zu differenzieren. Derartige Besonderheiten könnten nur bei der Erteilung einer Abweichung nach § 69 LBauO im Einzelfall eine Rolle spielen. Die Zulassung einer Abweichung dränge sich vorliegend jedoch nicht auf.

Gegen den Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zulässig.

Verwaltungsgericht Neustadt, Beschluss vom 24. September 2018 – 5 L 1140/18.NW –

Landwirtschaftliche Geräte- und Lagerhalle im Außenbereich stellt keine unzumutbare Beeinträchtigung für Wohnunggrundstück am Ortsrand dar

 

Eigentümer eines Grundstücks im Außenbereich muss stärkere Immissionen hinnehmen als Grundstücks­eigentümer in innerörtlichen Gebieten

 

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass von einer im Außenbereich genehmigten land­wirtschaftlichen Geräte- und Lagerhalle keine unzumutbaren Störungen für ein am Ortsrand gelegenes Wohngrundstück ausgehen.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Eigentümer eines Wohngebäudes wandte sich gegen die den beigeladenen Landwirten (Acker- und Weinbau) erteilte Baugenehmigung zur Errichtung einer landwirtschaftlichen Geräte- und Lagerhalle (für Maschinen, Getreide, Saatgut, Düngemitteln, Weinflaschen) auf einer Außenbereichsfläche. Diese grenzt unmittelbar an das Wohngrundstück an. Der Kläger war der Auffassung, dass das Bauvorhaben für eine landwirtschaftliche Nutzung in der geplanten Größe (Grundfläche von 38 m x 50 m) und an dem Standort nicht erforderlich und daher unzulässig sei; es sei auch zu vermuten, dass das Gebäude letztlich landwirtschaftsfremden Zwecken zugeführt werden solle. Von dem Baukörper gehe ferner eine erdrückende Wirkung auf sein Grundstück aus. Bei einer landwirtschaftlichen Nutzung der Halle seien Staub, Lärm und Gerüche zu erwarten, die Lagerung von Düngemitteln und Pestiziden begründe Gefahren für das Erdreich. Bei einer zu erwartenden Eindeckung des Gebäudes mit Photovoltaikpaneelen sei mit Blendwirkungen zu rechnen.

Wohngrundstück wird durch Verwirklichung des Bauvorhabens nicht unzumutbaren Belastungen ausgesetzt

Das Verwaltungsgericht Mainz wies die Klage ab. Die Baugenehmigung verletze den Grundstückseigentümer nicht in nachbarschützenden Rechten. Ein im Innenbereich belegener Nachbar könne einen Abwehranspruch nicht damit begründen, ein Bauvorhaben sei im Außenbereich objektiv unzulässig. Ihm stehe kein allgemeiner Anspruch auf die Bewahrung des (an sich von Bebauung frei zu haltenden) Außenbereichs zu. Deshalb komme es hier nicht darauf an, ob es für die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs einer Halle zu dem gewählten Verwendungszweck mit der beabsichtigten Gestaltung und Anordnung im Außenbereich überhaupt bedürfe. Nachbarlicher Schutz vor Außenbereichsanlagen werde nur über das Gebot der Rücksichtnahme gewährt. Es sei vorliegend jedoch nicht ersichtlich, dass das Wohngrundstück des Klägers mit der Verwirklichung des Bauvorhabens unzumutbaren Belastungen ausgesetzt werde. Der gesetzlich notwendige Abstand des Bauvorhabens zur Grenze des Klägergrundstücks werde um mehr als das Siebenfache überschritten, so dass auch angesichts der Firsthöhe der Halle nicht von einer erdrückenden Wirkung der Anlage auszugehen sei. Ein mit dem Bauvolumen des Vorhabens vergleichbares Mehrfamilienhaus könne in einem Wohngebiet sogar in einem deutlich geringeren Abstand errichtet werden.

Erhebliche und unzumutbare Immissionen nicht wahrscheinlich

Mit erheblichen und deshalb unzumutbaren Immissionen durch die Nutzung der landwirtschaftlichen Geräte- und Lagerhalle sei ebenfalls nicht zu rechnen. Dabei sei zunächst zu berücksichtigen, dass die Schutzwürdigkeit des Klägers herabgesetzt sei. Der Eigentümer eines an den Außenbereich grenzenden Grundstücks müsse stärkere Immissionen hinnehmen als der Grundstückseigentümer in einem durch Wohnnutzung geprägten innerörtlichen Gebiet. Es gelte insoweit regelmäßig eine Zumutbarkeitsgrenze ähnlich der in einem Dorfgebiet. Angesichts der Entfernung von mehr als 23 m zwischen Bauvorhaben und Klägergrundstück sowie des davon abgewandten An-/Abfahrtswegs seien jedoch unzumutbare Belastungen durch Lärm, Staub und Gerüche nicht zu erwarten; einem Fehlverhalten bei der Lagerung von Düngestoffen und Pestiziden müsse gegebenenfalls ordnungsrechtlich begegnet werden. Die Ausstattung der Halle mit Photovoltaikpaneelen sei nicht Gegenstand der Baugenehmigung, weshalb diese insoweit nicht fehlerhaft sein könne.

Vorschuss um mehr als 20% überschritten: Sachverständiger muss rechtzeitig reagieren
 

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2018 - 10 W 22/18

1. Überschreitet die vom Sachverständigen begehrte Vergütung den Auslagenvorschuss um mehr als 20% und hat der Sachverständige auf die Überschreitung nicht rechtzeitig hingewiesen, so ist die Vergütung mit dem Betrag des Vorschusses zu kappen.*)

2. Zu berücksichtigen sind insoweit auch die notwendigen Aufwendungen für Hilfskräfte. Auch diese sind Bestandteil der Vergütung des Sachverständigen i.S.d. § 8a Abs. 4 JVEG.*)

3. Die frühere Rechtsprechung, nach der die Kürzung der Vergütung des Sachverständigen unterblieb, wenn davon auszugehen war, dass es auch bei pflichtgemäßer Anzeige zu einer Fortsetzung seiner Tätigkeit gekommen wäre, ist durch die gesetzliche Neuregelung des § 8a Abs. 4 JVEG überholt.*)

 „Kleiner Schadensersatz“: Ein Schadensersatz kann nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden.

 

Will der Bauherr ein mangelhaftes Werk (hier Naturstein-, Fliesen- und Abdichtungsarbeiten) trotz eines Mangels behalten und beabsichtigt er nicht, den Mangel zu beseitigen, kann er von dem Werkunternehmer Schadensersatz im Hinblick auf den Mangel verlangen. Bislang konnte nach der Rechtsprechung ein solcher Schaden auch in Form einer fiktiven Schadensberechnung, z.B. durch ein Sachverständigengutachten, geltend gemacht werden. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun für die Werkverträge aufgegeben, die nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2002 abgeschlossen wurden.

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gemäß § 634 Nr. 4 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen.

Hinweis: Ein entsprechender Klageantrag kann laut BGH jedoch in einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses auf die Mängelbeseitigungskosten gemäß den §§ 634 Nr. 2, 637 BGB abgeändert werden. Mit der Vorschusszahlung kann der Besteller den Schaden dann beseitigen lassen.

Urteil des BGH vom 22.02.2018
Aktenzeichen: VII ZR 46/17
NZBau 2018, 201

Kirchturmbeleuchtung muss nachts nicht immer abgeschaltet werden

 

Nachbarn müssen eine Kirchturmbeleuchtung hinnehmen, wenn die Lichteinwirkungen nur unwesentlich sind und durch eigene Maßnahmen abgewehrt werden können.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall der Stadtkirche Tauberbischofsheim. Dessen Kirchturm wird seit Dezember 2015 ab Einsetzen der Dämmerung bis zum Anbruch des Tageslichts mit LED-Scheinwerfern angestrahlt. Außerdem ist die obere Balustrade des Turms mit umlaufenden LED-Leuchtleisten ausgestattet. Die Beleuchtung führt zu einem Lichteinfall in die Eigentumswohnung der Klägerin. Die Klägerin will erreichen, dass die Lichtanlage abgeschaltet wird. Sie macht geltend, ihre Schlaf- und Ruheräume würden mit der mehrfachen Lichtstärke einer hellen Vollmondnacht ausgeleuchtet. Zudem sei die Lichtfarbe Kaltweiß besonders störend.

Das Landgericht Mosbach hatte die Klage abgewiesen. Das OLG hat diese Einschätzung jetzt bestätigt. Im Auftrag des Gerichts hatte ein Sachverständiger die Lichteinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gemessen und beurteilt. Diese Messungen ergaben, dass die von der Kirchturmbeleuchtung ausgehenden Lichteinwirkungen auf die Wohnung der Klägerin nur unwesentlich sind. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von der Klägerin als besonders störend empfundenen Lichtfarbe. Die Richter verwiesen in ihrem Urteil im Übrigen darauf, dass Lichteinwirkungen auch durch Maßnahmen der Klägerin – etwa lichtundurchlässige Vorhänge – abgewehrt werden könnten. Auch der Lichteinfall auf die Dachterrasse der Klägerin durch die Kirchturmbeleuchtung ist nach Beurteilung des Senats im innerstädtischen Bereich hinzunehmen.

Quelle | OLG Karlsruhe

Unzulässige Preisbindung in Bauvertrags-AGB

 

   

Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Einheitspreis-Bauvertrags enthaltene Klausel „Die dem Angebot des Auftragnehmers zugrunde liegenden Preise sind grundsätzlich Festpreise und bleiben für die gesamte Vertragsdauer verbindlich“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers unwirksam. Die Klausel erlaubt eine Auslegung, nach der durch sie auch Ansprüche auf Anpassung der Vergütung nach § 313 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen sein sollen. Eine Einschränkung dieser Ansprüche durch die AGB ist unzulässig.

Urteil des BGH vom 20.07.2017
Aktenzeichen: VII ZR 259/16
NJW 2017, 2762

Kann Wohnungseigentümer eine Hausordnung verlangen?

 

Wer kann wann den gemeinsamen Waschraum nutzen, wann sind Ruhezeiten, und welche Türen sind zu bestimmten Zeiten abzuschließen? Die Klärung solcher Fragen erhoffen sich viele Wohnungseigentümer von der Hausordnung. Was aber, wenn in der Gemeinschaft eine solche nicht existiert?

Kann bei einer nicht existierenden Hausordnung der Eigentümer dann verlangen, dass eine solche beschlossen wird? Oder muss das von der Mehrheit der Eigentümer gewünscht werden? Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 16. September 2016 (AZ: 73 C 33/26).

Der Sachverhalt

In der Gemeinschaft existierte eine Teilungserklärung, nach der der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hatte. Dies war aber in der Vergangenheit nicht geschehen. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden, er beantragte in der nächsten Eigentümerversammlung, dass eine solche beschlossen werden solle.

Die übrigen Wohnungseigentümer waren offensichtlich nicht in gleichem Maße an einer Hausordnung interessiert, es wurde lapidar beschlossen, dass "in der Hausordnung steht, dass die gesetzlichen Regelungen gelten". Hiermit war der Kläger nicht einverstanden und beantragte, den Beschluss aufzuheben.

Er war der Auffassung, es müsse eine Hausordnung beschlossen werden, in der die üblichen Regelungen zur Tierhaltung, Einhaltung von Ruhezeiten, Kellernutzung und Ähnlichem enthalten seien.

Die Entscheidung

Zu Recht, so das Gericht. Denn zum einen kann jeder einzelne Wohnungseigentümer - und damit auch alleine - eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Er ist gerade nicht auf eine Mehrheit angewiesen. Es muss daher eine Hausordnung auch dann aufgestellt werden, wenn dies von einem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt wird.

Zum anderen ist diesem Anspruch nicht genüge getan, wenn lediglich beschlossen wird, dass die gesetzlichen Regelungen gelten. Denn unter dem Begriff "Hausordnung" darf man eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll. Außerdem können hier sogar Reglungen über den Gebrauch des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums getroffen werden, soweit dies nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes möglich ist.

Der Kläger durfte hier also tatsächlich mehr erwarten, der gefasste Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde aufgehoben. Die Gemeinschaft wird hier nach den genannten Maßstäben eine umfassendere Hausordnung beschließen müssen.

Gericht:
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 16.09.2016 - 73 C 33/26

Anwohner müssen Ballspielplatz für Kinder im allgemeinen Wohngebiet dulden

Bebauungsplan sieht ausdrücklich Anlage für Kinder bis 14 Jahre und nicht Bolzplatz für Jugendliche und Erwachsene vor

Der Verwaltungs­gerichts­hof Baden-Württemberg hat es abgelehnt, Grundstücksnachbarn vorläufigen Rechtsschutz gegen die bau­planungs­rechtliche Zulassung eines Ballspielplatzes für Kinder in einem Wohngebiet zu gewähren. Denn bei Errichtung der konkreten Anlage könne und müsse gewährleistet werden, dass im Wesentlichen nur Kinder bis 14 Jahren den Platz nutzten.

Die Antragsteller des zugrunde liegenden Streitfalls sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in Pfinztal, welches in einem durch den Bebauungsplan "Hinter dem Dorf" festgesetzten allgemeinen Wohngebiet liegt. In diesem Plangebiet liegt auch das westlich angrenzende, bislang unbebaute Nachbargrundstück. Mit der vom Gemeinderat der Antragsgegnerin beschlossenen 5. Änderung des Bebauungsplans "Leonhardshäusle" wurde dieses Grundstück nun als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Ballspielplatz für Kinder" festgesetzt. Im Textteil der planungsrechtlichen Festsetzungen heißt es, dass dort "ein Ballspielplatz für Kinder mit den Höchstmaßen 15 m x 30 m und zwei darauf in den Boden verankerte (Fußball-)Tore" zulässig seien, die Spielfeldfläche aber einen Mindestabstand von 2,5 m zu den Nachbargrundstücken einhalten müsse.

Antragsteller befürchten bei Einrichtung nicht Ballspielfläche für Kinder sondern Bolzplatz für Jugendlichen und Erwachsenen

Die Antragsteller stellten am 16. August 2017 Normenkontrollanträge gegen die 5. Änderung des Bebauungsplans "Leonhardshäusle". Zugleich beantragten sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47 Abs. 6 VwGO, mit welcher sie die Schaffung vollendeter Tatsachen verhindern und erreichen möchten, dass der Verwaltungsgerichtshof den Bebauungsplan "Leonhardshäusle, 5. Änderung" bis zur Entscheidung über ihre Normenkontrollanträge außer Vollzug setzt. Zur Begründung machten die Antragsteller geltend, dass es sich bei der geplanten Einrichtung nicht um eine Ballspielfläche für Kinder handele, sondern vielmehr um einen Bolzplatz zur sportlichen Betätigung von Jugendlichen und Erwachsenen. Denn im Bebauungsplan sei der Benutzerkreis nicht auf Kinder bis zum vollendeten 14. Lebensjahr beschränkt worden, auch sprächen Größe und Ausstattung der geplanten Einrichtung sowie deren räumliche Entfernung zu einem bereits vorhandenen Kinderspielplatz gegen eine Kinderspielfläche. In der irrigen Annahme, dass die Ballspielfläche unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG falle ("Geräuscheinwirkungen, die von [...] Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung"), habe die Antragsgegnerin zu Unrecht keine Ermittlungen dazu angestellt, welche Geräuscheinwirkungen von der Anlage zu erwarten seien. Auch mit sonstigen Einwirkungen durch fehlgeleitete Bälle und Lärmeinwirkungen wegen missbräuchlicher und zweckentfremdeter Nutzung des Platzes (insbesondere durch Jugendliche) habe sich die Antragsgegnerin nicht auseinandergesetzt. Die Festsetzung sei ferner wegen ihrer geringen Entfernung zum Garten der Antragsteller - 7,50 m - nicht mit deren Interessen vereinbar.

Lärmprofil des geplanten Ballspielplatzes mit Kinderspielplatz vergleichbar

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg lehnte die Anträge auf Außervollzugsetzung des Bebauungsplans ab, da die Normenkontrollanträge der Antragsteller keine hinreichende Erfolgsaussicht hätten und diese auch keinen hinreichend schwerwiegenden Nachteil dargelegt hätten. Voraussichtlich zu Recht habe die Antragsgegnerin § 22 Abs. 1a BImSchG für anwendbar gehalten. So könne allein maßgeblich sein, dass im Bebauungsplan auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ein Ballspielplatz für Kinder festgesetzt worden sei. Zwar könne im Einzelfall die Abgrenzung zu einem Bolzplatz, welche der spielerischen und sportlichen Betätigung Jugendlicher und junger Erwachsener diene und nicht in den Anwendungsbereich der Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG falle, schwierig sein. Diese Abgrenzungsfragen stellten sich hier aber nicht, weil beim Vollzug des Bebauungsplans - durch Errichtung der konkreten Anlage - gewährleistet werden müsse und könne, dass im Wesentlichen nur Kinder bis 14 Jahren die Anlage nutzten und das Lärmprofil des Ballspielplatzes dem eines Kinderspielplatzes vergleichbar sei. Die Vorgaben im Bebauungsplan (Spielfläche max. 15 m x 30 m, zwei Fußballtore) stünden dem jedenfalls nicht entgegen, zumal ggf. eine kleinere Feldgröße gewählt oder auf das Aufstellen von Toren verzichtet werden könne.

Standortalternativen bereits untersucht und mit nachvollziehbaren Argumenten verworfen

Zwar könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Anlage missbräuchlich genutzt werde - etwa durch Jugendliche und Erwachsene zum "Bolzen" oder in den Nachtstunden -, dem sei aber allgemein durch Schaffung einer Benutzungsordnung und mit den Mitteln des Ordnungsrechts zu begegnen. Einen Ausnahmefall von der Regelwirkung des § 22 Abs.1a BImSchG, etwa dergestalt, dass die geplante Einrichtung in der Nähe besonders schutzwürdiger Nutzungen liege oder sich nach Art und Größe nicht in die vorhandene Wohnbebauung einfüge, hätten die Antragsteller nicht dargelegt. Alleine die Nähe ihres Grundstücks zum Ballspielplatz führe mit Blick auf die Wahrung der Abstandsflächen und die Möglichkeit, Maßnahmen zur Störungsminimierung zu ergreifen, nicht zu einer Ausnahmesituation. Voraussichtlich ohne Erfolg bleibe auch der Einwand der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe das Risiko anderer drohender Einwirkungen nicht hinreichend ermittelt. Aus der Abwägungstabelle ergebe sich, dass diese möglichen Folgen erkannt worden seien und ihnen mit Ballfangnetzen und ähnlichen Einrichtungen begegnet werden solle. Aus den Protokollen der Sitzungen des Gemeinderats ergebe sich, dass die Antragsgegnerin auch Standortalternativen untersucht und mit nachvollziehbaren Argumenten verworfen habe.

Bei nicht vorhergesehenen Belastungen muss Anlage entsprechend gesperrt oder beseitigt werden

Selbst wenn unterstellt würde, dass die Erfolgsaussichten der Normenkontrollanträge nicht abschließend abschätzbar seien, müssten die Anträge auf Außervollzugsetzung des Bebauungsplans erfolglos bleiben. Denn die Antragsteller hätten einen hinreichend schwerwiegenden Nachteil - als weitere Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47 Abs. 6 VwGO - nicht dargelegt. Es sei nicht zu erwarten, dass es infolge etwaiger Lärmimmissionen zu irreversiblen Grundrechtsbeeinträchtigungen kommen werde. Auch mit der Schaffung nicht mehr korrigierbarer Fakten sei nicht zu rechnen. Sollte es in Folge der kurzfristigen Einrichtung der Ballspielfläche zu nicht vorhergesehenen Belastungen kommen, bestünde für die Antragsgegnerin die Verpflichtung, zeitnah die Nutzung der Anlage - etwa durch Absperren der Anlage oder Beseitigung der Tore - zu unterbinden oder die Anlage ggf. zu beseitigen.

Beeinträchtigung eines Baudenkmals durch Riesenwerbeposter in der Umgebung

VG Hannover 4. Kammer, Urteil vom 28.06.2018, 4 A 4353/17, ECLI:DE:VGHANNO:2018:0628.4A4353.17.00

§ 8 DSchG ND

Tenor

 

Die Klage wird abgewiesen.

 

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

 

Die Entscheidung ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

 

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

 

 

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass für die Neuerrichtung eines Riesenposters vor der Fassade des Gebäudes C. keine neue Baugenehmigung erforderlich ist, hilfsweise die Erteilung einer solchen.

2

Das Grundstück C. in B-Stadt ist mit einem Geschäftshaus bebaut, dessen siebengeschossiger Flügel sich an der Straße Friedrichswall entlangzieht; der Flügel entlang der Osterstraße weist vier Vollgeschosse auf. Dem Grundstück gegenüber auf der anderen Seite der Straße Friedrichswall liegt das Gebäude der Nord LB, weiter westlich schließt sich das Gruppendenkmal „Maschpark“ mit dem Neuen Rathaus an.

3

Im November 2007 (4 A 3257/07) einigte sich die Beklagte mit der Fa. C., die damals für die Klägerin in der Standortakquise tätig war, dahingehend, dass für die verbleibende Zeit des Jahres 2007 vor der zur Osterstraße weisenden Giebelfassade ein Werbespannposter mit wechselnden Motiven angebracht werden durfte. Die Beklagte sagte gleichzeitig zu, in den Folgejahren die Anbringung eines Werbespannposters für max. drei Monate im Jahr mit wechselnden Motiven zu genehmigen, wenn Motiv und Zeitraum zuvor angezeigt werden. Unter dem 31.07.08 erteilte die Beklagte eine entsprechende Genehmigung für ein 7 m x 12 m großes unbeleuchtetes Werbeposter.

4

2016/2017 fanden am Gebäude C. umfangreiche Maßnahmen zur Fassadensanierung und Wärmedämmung statt. Die insoweit erteilte Baugenehmigung vom 19.05.16 enthält den Hinweis, dass Werbeanlagen über 1 m² Größe auf den neuen Fassadenebenen und Oberflächen des Gebäudes eines neuen Baugenehmigungsverfahrens bedürften.

5

Unter dem 12.11.12 stellte die Klägerin einen Bauantrag für ein beleuchtetes 7 m x 12 m großes Riesenposter mit wechselndem Plakatanschlag für drei Monate im Jahr. Da bereits mit der Wärmedämmung die Grenze zur Osterstraße überbaut wird, würde sich die Werbeanlage komplett im Luftraum oberhalb der Osterstraße befinden.

6

Die Beklagte lehnte die Erteilung der Baugenehmigung mit Bescheid vom 27.10.16 ab, weil das geplante Riesenposter die anspruchsvoll gestaltete Fassade des Gebäudes verunstalte und das Erscheinungsbild des gegenüber liegenden Denkmalensembles „Maschpark“ erheblich beeinträchtige. Zudem solle die Werbeanlage komplett im öffentlichen Straßenraum errichtet werden, wofür sie keine Sondernutzungserlaubnis erteile. Als Eigentümerin der Straßenfläche gestatte sie den Überbau der Straße ebenfalls nicht. Den hiergegen erhobenen Widerspruch der Klägerin wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 07.04.17 - zugestellt am 20.04.17 - zurück.

7

Am Montag, dem 22.05.17 hat die Klägerin Klage erhoben, die sie im Wesentlichen wie folgt begründet: Die 2008 erteilte Baugenehmigung umfasse die gewünschte Wiedererrichtung der Werbeanlage. Instandsetzungsarbeiten seien vom Bestandsschutz gedeckt und aus der Sicht eines objektiven Betrachters sei nach Beendigung der Fassadensanierung mit dem Wiederaufhängen des Werbeposters zu rechnen gewesen. Zudem sei die Beklagte weiterhin an ihre Zusage aus dem Jahr 2007 gebunden. Auch damals habe sie sich zunächst zur Ablehnung des Bauantrages auf Verunstaltung der Gebäudefassade, Beeinträchtigung eines Denkmals und Überbau der Straßenfläche berufen; diese Bedenken aber zurückgestellt. Sie wolle lediglich die für die Zeit der Fassadensanierung demontierte Werbeanlage an gleicher Stelle wieder anbringen. Insoweit genieße sie Vertrauensschutz. Einen Hinweis darauf, dass nach Demontage des Posters eine neue Baugenehmigung erforderlich werde, habe sie nicht erhalten. Die Werbeanlage sei in so großer Höhe geplant, dass sie den Gemeingebrauch an der Straße nicht beeinträchtige. Die fehlende privatrechtliche Zustimmung stehe der Erteilung einer Baugenehmigung nicht entgegen. Zudem gebe es am Nachbargebäude Friedrichswall 21 ein entsprechendes Werbeposter.

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 Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass die Baugenehmigung vom 31.07.08 weiterhin Bestand hat,

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hilfsweise,

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die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 27.10.16 und 07.04.17 zu verpflichten, ihr eine Baugenehmigung für die Errichtung eines unbeleuchteten 7 m x 12 m großen Riesenposters mit wechselndem Plakatanschlag für drei Monate im Jahr am Gebäudegiebel C. zu erteilen, wenn Motiv und Zeitraum vorher angezeigt werden.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie verteidigt die angefochtenen Bescheide und ergänzt: Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, da sich die baurechtliche Situation durch die im Zuge der Fassadensanierung aufgebrachte Dämmung verändert habe. Allein aufgrund seiner Größe störe das Riesenposter die architektonische Konzeption der Fassade und wirke belästigend. Die Werbeanlage beeinträchtige das denkmalgeschützte Neue Rathaus, weil es mit dem Denkmal auf einen Blick wahrgenommen werden könne und dieses - je nach Perspektive – sogar überrage. Wegen dieser entgegenstehenden öffentlichen Belange stimme sie der Errichtung der Anlage auch als Eigentümerin der Straße nicht zu, so dass es bereits am Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehle. Am Gebäude Friedrichswall 21 sei nur Veranstaltungswerbung zulässig. Die Anlage sei zudem wesentlich kleiner und vom Neuen Rathaus weggerichtet.

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Das beteiligte Landesamt für Denkmalpflege betont, dass das Neue Rathaus mit seiner umgebenden Gartengestaltung ein für Niedersachsen einzigartiges und kostbares Kulturdenkmal mit herausragendem Zeugnis- und Schauwert darstelle. Hinsichtlich der räumlichen Wirkung und des Zusammenspiels mit den umgebenden Platz- und Grünflächen finde sich deutschlandweit keine vergleichbare Rathausanlage. Bei der Nachkriegsplanung der Bebauung zwischen Aegidientorplatz und Friedrichswall sei die Gesamtanlage Neues Rathaus ganz bewusst städtebaulich in Szene gesetzt worden. Gerade auf diese Sichtbeziehung wirke sich die geplante Werbeablage besonders störend aus.

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Die Kammer hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28.06.18 Bezug genommen.

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Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

 

 

Entscheidungsgründe

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Der auf Feststellung des Fortbestehens der Baugenehmigung vom 31.07.08 gerichtete Hauptantrag ist zulässig.

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Die Klägerin hat insbesondere ein nach § 43 Abs. 1 VwGO erforderliches Feststellungsinteresse. Das Interesse, die Geltung der ursprünglich erteilten Baugenehmigungfestgestellt zu wissen, ist ein berechtigtes rechtliches Interesse, das auch nicht vorrangig gemäß § 43 Abs. 2 VwGO im Wege der Leistungsklage geltend zu machen ist (vgl. OVG Münster, Bes. v. 02.02.12 - 2 B 1525/11 -, Juris).

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Der Feststellungsantrag hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Denn mit der vor der Fassadensanierung erfolgten Demontage des für die Spannposter angebrachten Befestigungsrahmens ist die hierfür am 31.07.08 erteilte Baugenehmigung nach § 43 Abs. 2 VwVfG erloschen, weil der Genehmigungsgegenstand weggefallen ist (vgl. Burzynska in Große-Suchsdorf, NBauO, 9. Aufl. 2013, § 71 Rn 23). Die 2008 erteilte Baugenehmigung legalisierte einen Befestigungsrahmen mit einer Verankerung, die technisch an die ungedämmte Fassade und die damals vorhandenen Fassadenplatten angepasst war. Nach der erfolgten Fassadensanierung müsste der Befestigungsrahmen eine statisch sichere Befestigung durch eine ca. 0,17 m dicke Dämmung und abweichende Fassadenplatten hindurch gewährleisten. Dies kann mit den ursprünglich vorhandenen Befestigungsankern und der vorliegenden statischen Berechnung nicht sichergestellt werden.

21

Der hilfsweise gestellte Verpflichtungsantrag ist ebenfalls zulässig.

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Der Klägerin fehlt es nicht deswegen an einem Sachbescheidungsinteresse, weil ihre Werbeanlage an einer (nach der Fassadenrenovierung) bereits in den öffentlichen Straßenraum hineinragenden Fassade angebracht werden soll und so noch weiter ca. 7 m oberhalb des Fußwegs der Osterstraße in den Luftraum hineinragen würde. Es ist nicht ersichtlich, dass sich daraus ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für eine Verwertung der begehrten Baugenehmigung ergäbe und diese damit für die Klägerin nutzlos wäre (vgl. BVerwG, Bes. v. 31.07.92 - 4 B 140.92 -, Juris). Die mit der Baugenehmigung beabsichtigte Nutzung des Luftraums über der öffentlichen Straße würde deren Gemeingebrauch angesichts der Höhe des geplanten Anbringungsortes der Werbeanlage nicht beeinträchtigen. Außerdem soll das Werbeposter oberhalb eines beleuchteten Werbeschriftzugs (Werbung an der Stätte der Leistung) angebracht werden, der ebenso weit, wenn nicht sogar noch weiter in den öffentlichen Straßenraum hineinragt. Ob die Inanspruchnahme des Luftraums über der Straße in dieser Höhe zulässig ist, wäre gemäß § 23 Abs. 1 NStrG nach bürgerlichem Recht zu beurteilen (so Nds. OVG, Urt. v. 18.07.06 – 12 LB 116/06 -, Juris). Dass das Eigentumsrecht der Beklagten einer solchen Nutzung durch die Klägerin zwingend entgegensteht, ist angesichts der bestehenden Wertungsspielräume bei der Prüfung eines Ausschließungsinteresses des Eigentümers im Sinne des § 905 Satz 2 BGB, die den Gerichten einer anderen Gerichtsbarkeit unterliegt, nicht festzustellen (ebenso OVG Münster, Urt. v. 22.06.17 - 10 A 167/16 -, Juris).

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Das Verpflichtungsbegehren bleibt jedoch in der Sache erfolglos. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Die ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 27.10.16 und 07.04.17 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO.

24

Nach § 70 Abs. 1 NBauO ist die - hier erforderliche - Baugenehmigung zu erteilen, wenn das Vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Zum öffentlichen Baurecht gehören die nach § 10 Abs. 2 NDSchG im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Vorschriften des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes.

25

Die von der Klägerin geplante Werbeanlage verstößt gegen das Beeinträchtigungsverbot des § 8 NDSchG. Nach Satz 1 dieser Vorschrift dürfen bauliche Anlagen in der Umgebung eines Baudenkmals nicht errichtet werden, wenn dadurch das Erscheinungsbild des Baudenkmals beeinträchtigt wird. Dies ist hier der Fall.

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Das Gebäude C. liegt nur vom Friedrichswall getrennt gegenüber dem Baudenkmal „Neues Rathaus und umgebender Maschpark“ und damit in dessen unmittelbarer Umgebung.

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Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege geht zwar mit Schreiben vom 02.05.18 davon aus, dass Rathaus und Maschpark sich in „der Gruppe baulicher Anlagen ‚Rathaus mit Trammplatz‘, bestehend aus den konstituierenden Bestandteilen Rathaus (Neues Rathaus …, gleichzeitig Einzeldenkmal gemäß § 3 Abs. 2 NDSchG), Platz (Trammplatz …), Park (… Maschpark mit Teichen) und Plastik (Bogenschütze…, gleichzeitig Einzeldenkmal nach § 3 Abs. 2 NDSchG)“ befinden, so dass das Neue Rathaus zwar ein Einzeldenkmal, der Maschpark aber (nur) Teil einer geschützten Gruppe ist. In der mündlichen Verhandlung hat das Landesamt dagegen deutlich gemacht, dass Neues Rathaus und Maschpark in einer Beziehung zueinander geplant sind. Anders als „neue“ Rathäuser aus der gleichen Entstehungszeit etwa in A-Stadt, München oder Leipzig sei das Neue Rathaus in der Art eines Loire-Schlosses in einem umgebenden Park konzipiert. Für die Wahl des Standorts des Rathauses am damals südlichen Stadtrand von B-Stadt im Jahr 1895 war der zugleich als erster kommunaler Park in B-Stadt geplante Maschpark ein wesentliches Kriterium. Zeitgleich mit der Einweihung des Rathauses 1913 war die Errichtung abgeschlossen und der Park als Landschaftsgarten auf das Rathaus bezogen. Bei der (zweiten) Ausschreibung des Rathauses 1896/97 hatte Stadtdirektor Heinrich Tramm den schließlich realisierten Entwurf wegen der Möglichkeit forciert, ihn (wie den Reichstag in Berlin) mit einer Kuppel zu versehen. Das Rathaus sollte ein „Parlamentsgebäude“ als Sitz der städtischen Kollegien sein. Doch schon während der Ausschreibungsphase spielte die Assoziation des Baues mit einem Schloss eine Rolle, die man Heinrich Tramm auch deshalb unterstellte, weil sein Vater Christian Heinrich Tramm ab 1856 das ebenfalls in einen Park eingebettete Welfenschloss (jetzt Universität) errichtet hatte. Damit stellen sich die aufeinander konzipierten Gebäude des Provinzialmuseums (Einweihung 1897), des Rathauses (damals noch mit dem 1899 bis 1906 errichteten Bauamtsgebäude, das nach dem letzten Weltkrieg nicht wiedererrichtet wurde) und des Kestnermuseums (Einweihung 1889) als „mit Gartenanlagen durchsetzter Architekturplatz“ dar (alles nach Wolfgang Steinweg, Das Rathaus in B-Stadt, B-Stadt 1988, S. 28, 36, 41, 43).

28

Nach den Ausführungen des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege zähle die gemeinsame Errichtung von Rathaus und Park zu einer Stadtplanungsphase, die sich mit ihren Straßenzügen ganz auf das Rathaus ausgerichtet habe. Gerade die Inbezugnahme von Park und Gebäude mache das Neue Rathaus in der deutschen Stadtbaugeschichte einzigartig.

29

Eine den Anforderungen des § 8 Satz 1 NDSchG genügende Beeinträchtigung liegt vor, wenn das Erscheinungsbild, also die Wirkung des Denkmals in seiner Umgebung (Außenperspektive) und die optischen Bezüge zwischen Baudenkmal und Umgebung geschmälert werden (Perspektive vom Innern nach außen - vgl. zur Definition: Nds. OVG, Urt. v. 23.08.12 – 12 LB 170/11 –, BauR 2013 S. 936). Hier wird die besondere Außenwirkung des Baudenkmals „Neues Rathaus mit Maschpark“ beeinträchtigt. Für die Beeinträchtigung ist mehr als nur das Fehlen einer harmonischen Beziehung des Werbeposters zum Baudenkmal erforderlich. Es muss auch nicht den Maßstab erreichen, den das Denkmal gesetzt hat. Die Werbeanlage muss sich aber an dessen Maßstab messen lassen. Sie darf das Denkmal nicht gleichsam erdrücken, verdrängen, übertönen oder die gebotene Achtung gegenüber den Werten außer Acht lassen, welche dieses Denkmal verkörpert(vgl. Nds. OVG, Urt. v. 21.04.10 - 12 LB 44/09 -, Juris; Bes. v. 14.03.07 – 1 ME 222/06 -, NordÖR 2007, 208). Dies muss mit Blick auf die konkrete Situation der Umgebung geklärt werden (vgl. BVerwG, Bes. v. 16.07.90 - 4 B 106/09 -, NVwZ-RR 1991, 59).

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Für eine Beeinträchtigung von diesem Gewicht ist in aller Regel auch eine Anlage der Außenwerbung relevant, da es gerade ihr eigentliches Ziel ist, die Aufmerksamkeit auf sich zu lenken. In diesem Sinn muss sie in Beziehung zu dem Baudenkmal gerade „auffallend“ wirken (vgl. für die Beeinträchtigung des Ortsbildes nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB: VGH München, Urt. v. 18.11.10 - 2 B 09.1497 -, Juris unter Verweis auf BVerwG, Urt. v. 03.12.1992 - 4 C 27/91 -, NVwZ 1993, 983). Das Gericht kann es offenlassen, ob für eine Beeinträchtigung bereits „die konkurrierende Wirkung der Werbeanlage, die grundsätzlich schon den Blick auf sich ziehen soll“, den Anschauungswert des Baudenkmals deutlich schmälert (so VG Oldenburg, Urt. v. 11.12.13 - 4 A 5279/13 -, V. n. b.) oder je nach Anlage zu differenzieren ist. In der denkmalpflegerischen Praxis begegnen dabei Werbeanlagen, die über mehrere Geschosse reichen, großen Bedenken, da sie die Struktur der Fassade zerstören und in aufdringlichem Maße Blickpunkte schaffen, die historischen Gebäuden und Straßenbildern unangemessen sind (vgl. Richtlinien des - bayrischen - Landesamtes für Denkmalpflege für die Anbringung von Werbeanlagen u. Markisen II Nr. 4; https://www.ansbach.de/media/custom/2595_577_1.PDF?1476352877; ähnlich Gestaltungshandbuch Goslar S. 46, https://www.goslar.de/images/stadt-buerger/wohnen-bauen/denkmalschutz-weltkulturerbe/gestaltungshandbuch.pdf).

31

Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Werbeposters auf das Baudenkmal kommt es ausschlaggebend auf das Urteil eines sachverständigen Betrachters an, dessen Maßstab von einem breiten Kreis von Sachverständigen getragen wird. Anders als im Baugestaltungsrecht ist nicht die Meinung des sogenannten gebildeten Durchschnittsmenschen maßgeblich, also das Empfinden jedes für ästhetische Eindrücke offenen Betrachters. Denn die Beurteilung setzt ein Vertrautsein mit dem zu schützenden Baudenkmal und seiner Epoche voraus (Nds. OVG, Bes. v. 01.08.02 - 1 LA 2225/01 -, V. n. b.; Urt. v. 25.07.97 - 1 L 6544/95 -, NVwZ-RR 1998, 713). Den entsprechenden Sachverstand vermittelt in erster Linie, aber nicht ausschließlich, das beteiligte Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege, dem nach der Aufgabenzuweisung des § 21 Abs. 1 NDSchG eine ganz besondere Sachkunde zukommt (so Nds. OVG, Urt. v. 15.07.14 - 1 LB 133/13 -, Juris m. w. N. hinsichtlich Rspr. und Lit.).

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Gerade wegen seiner Dimensionen würde das zur Genehmigung gestellte Werbeposter, das die nicht schon mit der Werbung für das Geschäft in dem Gebäude besetzte Fassadenfläche des Gebäudes nahezu vollständig bedecken soll, die Blicke der Verkehrsteilnehmer, die den Fußweg oder die Fahrbahn des Friedrichswalls vom Aegidientorplatz in Richtung Westen benutzen, unausweichlich auf sich ziehen. Dass je nach Blickrichtung und Standort im Sommer das Laub der Straßenbäume als „Architektentrost“ den Blick auf das Werbeposter erschweren oder sogar verhindern würde, kann nicht entscheidend ins Gewicht fallen. Denn die Genehmigung wird auch für die Jahreszeit begehrt, in der die Bäume ihr Laub verloren haben. Das Werbeposter gerät so sehr leicht in eine gemeinsame Blickbeziehung mit dem Maschpark, der unmittelbar an der gegenüber liegenden Ecke Willy-Brandt-Allee/Friedrichswall beginnt, und dem in etwas Entfernung dahinterliegendem Neuen Rathaus. Die Gegenüberstellung von einem auf Aufmerksamkeit angelegten Werbeposter und dem historisch gewachsenen Denkmal Maschpark/Neues Rathaus birgt einen Unlust erregenden Widerspruch, der der historischen Aussage des Baudenkmals zuwiderläuft. Das Neue Rathaus ist nach den überzeugenden Ausführungen des Landesamts stadtplanerisch hervorgehoben auf Außenwirkung angelegt und soll sich von „alltäglicher“ Bebauung dadurch absetzen, dass es wie ein Schloss freigestellt und durch den umgebenden Park ausgezeichnet wird. Ein naturgemäß grellbuntes, überdimensional großes Werbeposter beeinträchtigt diese Außenwirkung erheblich, was angesichts der herausragenden Bedeutung des Baudenkmals auch nicht dadurch relativiert werden kann, dass die Werbeplanen nur temporär und unbeleuchtet angebracht werden sollen.

33

Der Einwand der Klägerin, eine von der Beklagten genehmigte Werbeanlage an dem Hotel Ecke Ebhardtstraße/Friedrichswall beeinflusse bereits den Denkmalwert des Baudenkmals, überzeugt nicht. Zum einen ist die Anlage bedeutend kleiner und zum anderen dient sie ausschließlich dazu, Kulturwerbung für die Beklagte zu vermitteln. Außerdem gibt es keine sich aufdrängende Blickachse, auf der diese Anlage gemeinsam mit dem Neuen Rathaus wahrgenommen werden kann.

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Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf die beantragte Erteilung einer Baugenehmigung nach § 38 Abs. 1 VwVfG, weil die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.07 im Verfahren 4 A 3257/07 einem anderen Werbetreibenden für die streitbefangene Fassade zugesichert hatte: „Wenn für die folgenden Jahre rechtzeitig ein Bauantrag gestellt wird, sage ich zu, die Anbringung eines Werbespannposters an dieser Fassade für jeweils drei Monate im Jahr mit wechselnden Motiven für den Fall zu genehmigen, dass sowohl die Aufhängezeiträume als auch das Motiv zuvor angezeigt werden.“

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Die Kammer geht davon aus, dass sich diese Zusicherung mittlerweile erledigt hat. Denn die Beklagte hat im Jahr 2008 eine entsprechende Genehmigung erteilt und die damals angebrachte Werbeanlage ist demontiert. Doch selbst wenn man die Zusicherung so verstehen will, dass sie jeden zukünftig rechtzeitig gestellten Bauantrag betrifft, bindet sie die Beklagte nicht mehr (§ 38 Abs. 3 VwVfG). Ändert sich nach Abgabe der Zusicherung die Sach- oder Rechtslage derart, dass die Behörde bei Kenntnis der nachträglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte oder aus rechtlichen Gründen nicht hätte geben dürfen, ist die Behörde an die Zusicherung nicht mehr gebunden. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

36

Maßgebend dafür, ob solche nachträglichen rechtsvernichtenden Umstände eingetreten sind, ist ein Vergleich der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Zusicherung mit denjenigen im Zeitpunkt der letzten tatrichterlichen Entscheidung. Es kommt dabei nicht auf die subjektiven Vorstellungen des einzelnen Bediensteten an, der die Zusicherung gegeben hat, sondern darauf, ob bei objektiver Betrachtung unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Rechtssätze, deren Vollzug oder Wahrung der zugesicherte Verwaltungsakt dient, zu erwarten wäre, dass die Zusicherung auch in Ansehung der veränderten Umstände erneut gegeben worden wäre (BVerwG, Urt. v. 25.01.95 – 11 C 29/93 -, NJW 1995, 1977).

37

Hier liegt eine veränderte Sachlage vor. Vor der Fassade des Gebäudes C. wurden sowohl Dämmplatten als auch neue Fassadenplatten angebracht. Daher ist eine vollständig neue Verankerung der Seilzüge erforderlich, an denen die wechselnden Werbeposter befestigt werden. Die angesichts der Größe des Werbeposters nicht unerheblichen Windlasten erfordern eine statische Neuberechnung der Verankerungskonstruktion. Nach Auffassung der Kammer verbietet es sich daher, die 2007 abgegebene Zusicherung so zu verstehen, dass sie nicht nur die Anbringung neuer Poster an einer bereits genehmigten Befestigungsanlage regeln sollte, sondern darüber hinaus die vollständige Neuerrichtung jedweder unbeleuchteter Werbeanlage an der streitbefangenen Fassade.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.

 

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