Urteile zum Baurecht

Maklerleistung unzureichend - kein Geld

 

Informiert der Immobilienmakler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch auf Vergütung verlieren.

Aus der Entscheidung

Der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat es als erwiesen angesehen, dass der auf Zahlung der Maklercourtage verklagte Käufer einer Eigentumswohnung im konkreten Fall gegenüber dem Makler Wert daraufgelegt hatte, nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können.

Zur Überzeugung des Senats hat der klagende Immobilienmakler den Käufer jedoch insoweit unter grob leichtfertiger Verletzung seiner Pflichten falsch informiert, indem er gegenüber dem Käufer ins Blaue hinein behauptet habe, dass es nur einen weiteren Eigentümer gebe und die Abstimmung nach Kopfteilen erfolge.

Verletzung der Informationspflichten

Auch habe der Makler wahrheitswidrig versichert, dass noch keine Teilungserklärung vorliege. Tatsächlich lag zum Zeitpunkt dieser Aussage die Teilungserklärung aber bereits dem Sohn des Maklers, mit dem dieser zusammenarbeitet, vor.

Aus der Teilungserklärung ergab sich auch, dass in der Wohnungseigentümerversammlung nach Eigentumsanteilen abgestimmt wird. Ferner verfügte der Sohn des Maklers auch über weitere Informationen zur Zahl der Miteigentümer, die sich tatsächlich auf zwei weitere Miteigentümer belief.

Organisationsabläufe im Büro unzureichend

Der Senat hat betont, dass der Makler verpflichtet war, die Abläufe in seinem Büro so zu organisieren, dass ein ordnungsgemäßer Informationsaustausch zwischen ihm und seinem Sohn sichergestellt und gewährleistet ist, dass die seinem Sohn vorliegenden Informationen auch ihm selbst vollständig vorliegen.

Zudem müsse der Makler sich hier vorwerfen lassen, dass er gegenüber dem Käufer nicht offenlegte, dass er die Angaben machte, ohne selbst über die entsprechenden Informationen zu verfügen. Der Makler habe sich durch diese Pflichtverletzungen grob fehlerhaft verhalten und daher seinen Maklerlohn verwirkt.

Makler nimmt Berufung zurück

Der Makler hat somit seinen Anspruch auf Vergütung verloren Nach Hinweis des Senats hat der Makler seine Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts Mainz zurückgenommen.

Themenindex:
Maklercourtage, Maklerprovision

Gericht:
Oberlandesgericht Koblenz, Beschluss vom 02.05.2019 - 2 U 1482/18

OLG Koblenz, PM

Brandschutz schlägt Bestandsschutz

(VGH Bayern, Entscheidung vom 11.10.2017 - 15 CS 17.1055)

Bei einem in Bayern Anfang der 80er Jahre errichteten Hotel waren durch die vorhandenen Treppenräume nicht alle Geschosse erschlossen. Des Weiteren entsprachen diese Rettungswege nicht den Anforderungen an die Rauchdichtigkeit und den Feuerwiderstand. Die zuständige Behörde ordnete nach Feststellung des Sachverhaltes eine sofortige Nutzungsuntersagung an. Der Betreiber des Hotels wehrte sich vor dem Verwaltungsgericht mit dem Einwand, sein Hotel stünde unter Bestandsschutz; außerdem wären die geforderten Maßnahmen wirtschaftlich unverhältnismäßig und würden seinen Ruin bedeuten.

Sowohl das Verwaltungsgericht als auch der Verwaltungsgerichtshof Bayern gaben der Behörde Recht. Gemäß Art. 54 der Bayerischen Bauordnung sind auch bei bestandsgeschützten Gebäuden nachträgliche Anordnungen zulässig, wenn  dies zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Wie das Gericht feststellte, waren sowohl der erste als auch der zweite Rettungsweg mangelhaft. So waren durch die vorhandenen Treppenhäuser nicht alle Geschosse erreichbar. Auch entsprachen diese nicht den in der Bauordnung vorgesehenen Anforderungen an die Rauchdichtigkeit und den Feuerwiderstand. Insofern bestand im Sinne des Gesetzes eine konkrete Gefahr, der nur mit der Nutzungsuntersagung abgeholfen werden konnte.

Praxishinweis

Das Gericht schließt sich mit dieser Entscheidung zahlreichen Urteilen anderer Verwaltungsgerichte an, mit denen dem Brandschutz Vorrang vor dem Bestandsschutz gegeben wurde. So hatte bereits das OVG Sachsen-Anhalt am 08.03.2017 (Geschäftszeichen 2 L 78/16) entschieden, dass der Eigentümer eines Hochhauses in allen Etagen zwischen Treppenraum und Fluren brandschutzklassifizierte Türanlagen einbauen muss, wenn dies zum Schutz von Leben und Gesundheit aus Sicht der Baubehörde erforderlich ist. Ein Anpassungsverlangen nach den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen ist zwar nur dann zulässig, wenn für die geschützten Rechtsgüter eine Gefahr besteht, die mit Blick auf den Rang des Bestandsschutzes grundsätzlich erheblich und konkret sein muss. Bei Gefährdungen von Leben oder Gesundheit sind an die Feststellung der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts aber keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Insbesondere gehen die Gerichte davon aus, dass mit der Entstehung eines Brandes in einem Gebäude praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Der VGH Bayern ging in seiner Entscheidung sogar so weit, keine Prüfung einer konkreten Gefahr im Einzelfall durchzuführen. Die baurechtlichen Anforderungen an Rettungswege als gesetzliche Konkretisierung des Begriffs der konkreten Gefahr würden bei deren Fehlen ausreichen. Hauseigentümer sind also gut beraten, mit den Baubehörden das Gespräch zu suchen und gegebenenfalls alternative Maßnahmen anzubieten, mit denen der Brandschutz gewährleistet werden kann. 

Gutachter und Sachverständige u.U. 5 Jahre in der Haftung

 

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OLG Brandenburg
19.7.2019
7 U 164/18
Mangelhaftes Gutachten, Verjährung
Maßgeblich ist die Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach dieser Bestimmung verjähren die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB bezeichneten Ansprüche bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen
hierfür besteht, in fünf Jahren. Die Frist beginnt mit der Abnahme der Werkleistung. § 634a Abs. 2 BGB. (Leitsatz der Redaktion)
LG Potsdam, 11 O 176/17 Die Berufung der Kläger gegen das am 08.10.2018 verkündete Urteil des Einzelrichters
der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu je 50 % zu tragen.
Das Urteil sowie das angefochtene Urteil des Landgerichts Potsdam sind vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund beider Urteile jeweils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Gründe
I.
1 Die Kläger machen gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche geltend, sie aus der Mangelhaftigkeit des vom Beklagten in ihrem Auftrag erstellten Gutachtens vom 20.06.2002 herleiten.
Mit dem Gutachten sollte der Beklagte zu der Frage „Entspricht die an dem Bauvorhaben … in …, zum Teil vorhandene und die vorgesehene Feuchtigkeitssperre dem Bauvertrag vom 22.03.2001/26.03.2001 und den anerkannten Regeln der Technik?“ Stellung nehmen.
2 Die Kläger behaupten, die mit dem Gutachten des Beklagten erfolgte Verneinung dieser Frage sei unzutreffend. Daraus seien ihnen erhebliche finanzielle Schäden entstanden, von denen sie
jeweils 10 % einklagen.
3 Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
4 Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 08.10.2018 abgewiesen.
5 Die Teilklage, mit der die Kläger aus mehreren einzelnen Forderungen jeweils 10 % verlangten, sei zulässig. Die Klage sei aber unbegründet, weil die eventuellen Ansprüche der Kläger gegen den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjährt seien.
6 Der zwischen den Parteien geschlossene Gutachtervertrag sei ein Werkvertrag, weil der Beklagte den Klägern eine erfolgsbezogene Leistung nämlich die Beantwortung der Frage, ob die vorhandene
und die vorgesehene Feuchtigkeitssperre bei dem Bauvorhaben der Kläger, dem Bauvertrag und den anerkannten Regeln der Technik entsprach.
 

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